Einzelhandelskonzepte
Funktionsfähigkeit und Nutzungsvielfalt sind elementare Bestandteile einer positiven Einzelhandelsentwicklung in Städten und Gemeinden. Wir erarbeiten fachlich versierte, wissenschaftlichen, fachlichen und planungsrechtlichen Anforderungen entsprechende Einzelhandels- und Zentrenkonzepte.
Umsetzung von Einzelhandelskonzepten
Ein Einzelhandelskonzept allein schützt keine Zentren. Erst die rechtssichere Umsetzung in der Bauleitplanung entscheidet über den Erfolg. Wir zeigen die typischen Fallstricke auf und erläutern, wie ein Fachgutachten Planungsrisiken minimieren kann.
Kommunale Wärmeplanung
Kommunale Wärmeplanung ist ein wesentlicher Bestandteil des Klimaschutzgesetzes. Zusammen mit unserem Partner prosio engineering erarbeiten wir für Ihre Stadt oder Gemeinde eine kommunale Wärmeplanung.
Visitor Journey
Zur Attraktivität der Innenstadt trägt nicht nur das Angebot an Einzelhandel und Dienstleistungsbetrieben bei, auch die Qualität der konkreten Wege, die Besucher nehmen, hat großen Einfluss auf die Bewertung. Professionelle Kundenführung ist in gut geführten Shopping-Centern Standard und sollte auch für Innenstädte die Regel sein.
ONLINE Vor Ort
Neue Vertriebswege für den Einzelhandel: Wir unterstützen Städte und Gemeinden dabei, die Online-Teilnahme des örtlichen Einzelhandels zu analysieren und darauf aufbauend, Maßnahmen der kommunalen Unterstützung zu entwickeln, die den örtlichen Onlinehandel fördern.
Marktgutachten, Verträglichkeitsstudien, Auswirkungsanalysen
Die Entwicklung des Einzelhandels in Städten und Gemeinden bedarf vielfältiger Förderung, aber auch gesetzlich vorgeschriebener Kontrolle. Wir decken Marktchancen und die städtebaulichen Wirkungen auf die vorhandenen Versorgungsstrukturen auf.
Marktforschung
Bürger handeln nicht nach städtebaulichen Idealen. Erfolgreiche Stadtentwicklung ist deshalb nur möglich, wenn Sie das Verhalten und die Sichtweise Ihrer Einwohner kennen.
Einzelhandelskonzepte
Funktionsfähigkeit und Nutzungsvielfalt sind elementare Bestandteile einer positiven Einzelhandelsentwicklung in Städten und Gemeinden. Notwendig sind flexible und verbraucherorientierte Konzepte.
- zur planungsrechtlichen Steuerung von großflächigen Einzelhandelsansiedlungen,
- zur Sicherung und Entwicklung der Versorgungsqualität und
- zur Sicherstellung einer den kommunalen Planungszielen und den Kundenbedürfnissen entsprechenden Innenstadtentwicklung.
Wir erarbeiten fachlich versierte, den wissenschaftlichen, fachlichen und planungsrechtlichen Anforderungen entsprechende Einzelhandels- und Zentrenkonzepte:
- Marktpotenzialanalysen
- Bestandsanalysen des Einzelhandelsbesatzes
- Städtebauliche Abgrenzungen und Bewertungen von zentralen Versorgungsbereichen, Nebenzentren, Nahversorgungsstandorten oder Sonderstandorten für den großflächigen Einzelhandel
- Entwicklung von gemeindespezifischen Listen mit zentren-, nahversorgungs- oder nicht-zentrenrelevanten Sortimenten
- Stärken und Schwächen Analyse der Einzelhandelsversorgung in den verschiedenen Segmenten (sortimentsspezifisch, standortspezifisch, versorgungsspezifisch)
- Entwicklungskonzepte vor dem Hintergrund der verfügbaren Potenziale, zu erwartender Marktentwicklungen und den Zielen der Stadtentwicklung
- Kommunikative Begleitung des Erarbeitungsprozesses (Verwaltung, Politik, Bürger und Verbraucher, Gewerbevereine, Werbegemeinschaften)
- Marktforschung (Bürger-, Verbraucherbefragungen in Form von Passantenbefragungen oder repräsentativen Haushaltbefragungen, Betriebsbefragungen in Form von persönlichen Interviews oder schriftlichen Befragungen, Mystery-Shopping, Gruppendiskussionen, etc.)
Umsetzung von Einzelhandelskonzepten
Wie aus einem Einzelhandelskonzept rechtssichere Bauleitplanung wird
Ein Einzelhandelskonzept allein steuert keinen Einzelhandel. Erst durch die Umsetzung in der Bauleitplanung – unter anderem mit einem einfachen Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2a BauGB – entfaltet es rechtliche Wirkung.
Gerade an der Schnittstelle zwischen städtebaulichem Konzept und der Schaffung wirksamen Baurechts entstehen in der Praxis häufig Probleme. Unzureichend begründete Festsetzungen oder Schwächen im Einzelhandelskonzept führen regelmäßig zu Angriffspunkten in Genehmigungs- und Gerichtsverfahren.
Wir prüfen, ob Ihr Einzelhandelskonzept als tragfähige Grundlage für Bebauungspläne geeignet ist und erstellen im konkreten Fall die erforderlichen Fachgutachten.
Einzelhandelskonzepte verfolgen klare städtebauliche Ziele und enthalten:
- Entwicklungsziele für den Einzelhandel
- Definition und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche
- eine verbindliche Liste, die Sortimente nach Zentrenrelevanz bewertet
Diese Konzepte bilden die fachliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels durch das Baurecht.
Ein Einzelhandelskonzept entfaltet keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber Grundstücken oder Bauvorhaben.
Die verbindliche Umsetzung erfolgt erst über Instrumente der Bauleitplanung, insbesondere
- Bebauungspläne
- Bebauungspläne der Innenstadtentwicklung
- vorhabenbezogene Bebauungspläne sowie
- den einfachen Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2a BauGB.
Hier entscheidet sich, ob die Ziele des Einzelhandelskonzeptes rechtssicher umgesetzt werden können.
Der einfache Bebauungsplan bietet als wirkungsvolles Instrument eine besondere Möglichkeit,
- zentrale Versorgungsbereiche zu schützen,
- die wohnortnahe Versorgung zu sichern und
- unerwünschte Einzelhandelsentwicklungen außerhalb der Zentren zu verhindern.
Er ermöglicht insbesondere Regelungen zur Zulässigkeit oder zum Ausschluss bestimmter Einzelhandelsnutzungen an untauglichen Standorten.
Damit diese Festsetzungen Bestand haben, müssen sie jedoch fachlich tragfähig begründet werden.
In gerichtlichen Verfahren stehen regelmäßig folgende Fragen im Mittelpunkt:
- Ist das Einzelhandelskonzept nachvollziehbar aufgebaut?
- Sind die zentralen Versorgungsbereiche schlüssig abgegrenzt?
- Bestehen tatsächlich Förderpotenziale für die geschützten Zentren?
- Ist das Plangebiet räumlich richtig abgegrenzt?
- Sind Ausschlüsse und Einschränkungen von Einzelhandelsnutzungen ausreichend begründet?
- Wenn Nachbarschafts- oder Convenience-Läden als festsetzungsfähige Anlagetypen verwendet werden, wurde deren Zulässigkeit fachlich geprüft?
Fehlen diese Nachweise, entstehen erhebliche Risiken für die Wirksamkeit der Planung.
Wir unterstützen Kommunen bei der rechtssicheren Umsetzung von Einzelhandelskonzepten. Dabei prüfen wir insbesondere
- die fachliche Eignung des Einzelhandelskonzeptes,
- die Definition und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche,
- Förderpotenziale und Schutzbedürftigkeit,
- Räumliche Einflussbereiche des Plangebietes,
- mögliche Schadensszenarien,
- die Begründung von Ausschlussregelungen sowie
- die Anforderungen an Nachbarschafts- und Convenience-Läden.
Auf Wunsch erarbeiten wir Vorschläge für die Anpassung von bestehenden Einzelhandelskonzepte gezielt hinsichtlich ihrer Eignung als Begründungsgrundlage für einen Bebauungsplan.
Wir empfehlen eine fachliche Prüfung insbesondere,
- bevor Bebauungspläne zur Lenkung des Einzelhandels aufgestellt werden,
- insbesondere wenn ein einfacher Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2a BauGB aufgestellt wird,
- wenn ein älteres oder möglicherweise unzureichendes Einzelhandelskonzept vorliegt,
- wenn mit Einwendungen oder Klagen zu rechnen ist,
- wenn die Begründung des Bebauungsplanes rechtssicher ausgestaltet werden soll.
Fachgutachten für die Umsetzung Ihres Einzelhandelskonzeptes
Ein gut begründeter Bebauungsplan beginnt mit einer belastbaren fachlichen Grundlage.
Gerne erstellen wir erforderliche Fachgutachten zur Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes nach § 9 Abs. 2a BauGB.
Grundsätzlich bieten wir Beratungsleistungen im Rahmen von Bauleitplanungsverfahren der Einzelhandelssteuerung und -ansiedlung an.
Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf: info[at]marktundstandort.de
ONLINE Vor Ort
Neue Vertriebswege für den Einzelhandel
Die digitale Transformation ist im Einzelhandel bereits weit fortgeschritten. Der nicht mehr neue Vertriebsweg „ONLINE“ bindet vor allem in den Innenstadtbranchen mehr als 40% aller Umsätze. Der Fachhandel in den Innenstädten ist aber online weniger aktiv als die allgemeinen Onlineanteile erwarten lassen. Es gibt Aufholbedarf, vor allem für den Fachhandel in den Städten. Hier ist die Konkurrenzwirkung des Onlinehandels groß. Die Bereitschaft der betroffenen Händler, sich dieser Herausforderung zu stellen, reicht von der kreativen Entwicklung zukunftsfähiger Konzepte bis zur Verweigerung jeglicher Onlineaktivitäten.
Städte und Kommunen sowie die dort ansässigen Einzelhändler können von der Online-Entwicklung profitieren, sofern die kommunalen und die Angebote des Handels attraktiv miteinander verknüpft sind. Um den örtlichen Einzelhandel in diesem Feld zu stärken, sollten die Städte und Kommunen geeignete Unterstützungsmaßnahmen ergreifen. Denn Einzelhandelsunternehmen, die online nicht auffindbar sind, werden offline ebenfalls weniger wahrgenommen.
Städte und Kommunen sowie die dort ansässigen Einzelhändler können von der Online-Entwicklung profitieren, sofern die kommunalen und die Angebote des Handels attraktiv miteinander verknüpft sind. Um den örtlichen Einzelhandel in diesem Feld zu stärken, sollten die Städte und Kommunen geeignete Unterstützungsmaßnahmen ergreifen. Denn Einzelhandelsunternehmen, die online nicht auffindbar sind, werden offline ebenfalls weniger wahrgenommen.
Heute werden von Kunden digitale Informationen über die Einkaufsmöglichkeiten in der Stadt erwartet. Vor dem Besuch recherchieren sie das vorhandene Angebot online. Der Informationsanspruch geht bis zur Vorabprüfung der Verfügbarkeit von Artikeln. Dabei sind innovative Lösungen nötig, die verschiedene Ziel- und Altersgruppen passgenau ansprechen.
Die digitale Transformation ist für jede Innenstadt wichtig. Die verschiedenen Vertriebskanäle des Einzelhandels müssen auch beim Innenstadtbesuch für die Kunden und Besucher verfügbar sein. Jederzeit und aktuell.
Mit unserem Angebot erarbeiten wir zunächst den Status Quo der Online-Aktivitäten des örtlichen Einzelhandels. Auf dieser Basis können im nächsten Schritt Probleme und Handlungsansätze ausgearbeitet werden.
Die Motivation der ansässigen Händlerschaft, tiefer in das Onlinegeschäft einzusteigen, wird ein wesentliches Ergebnis sein. Einzelbetriebsberatungen können sich anschließen.
Kommunale Wärmeplanung
Kommunale Wärmeplanung ist ein wesentlicher Bestandteil des Klimaschutzgesetzes. Sie ermöglicht es, den Wärmesektor, der in Deutschland etwa 50% der Treibhausgasemissionen verursacht, auf klimaneutrale und nachhaltige Lösungen umzustellen. Durch die kommunale Wärmeplanung ergeben sich realistische Möglichkeiten, die Wärmeversorgung in den nächsten Jahrzehnten klimaneutral umzubauen.
Wichtig ist dabei aber auch, den Bürgern im Sinne des viel diskutierten Gebäudeenergiegesetzes Klarheit und Perspektive für künftige Investitionen in neue Heizungsanlagen zu geben. Eine verbindliche gesetzliche Verpflichtung dient als zusätzlicher Anreiz, um diese wichtige Transformation voranzutreiben.
Zusammen mit unserem Partner prosio engineering aus Lauf an der Pegnitz können wir Ihnen einen technisch fundierten und in Prozessablauf und Kommunikation gut abgestimmten Kommunalen Wärmeplan anbieten.
Die Erarbeitung eines Kommunalen Wärmeplans stellt hohe Anforderungen sowohl an das Ingenieurwissen der Gutachter, als auch an die Anforderungen im Zusammenhang mit der Erarbeitung von städtebaulichen Konzepten.
- Sie erhalten eine Kommunale Wärmeplanung aus der Hand eines Teams etablierter Partner.
- Wir bieten eine maßgeschneiderte, individuell auf jede Kommune zugeschnittene Vorgehensweise.
- Wir garantieren technisch ausgereifte und wirtschaftliche Umsetzungspläne.
- Sie erhalten eine flexible Lösung für Ihre Geodaten, als stand-alone "digitaler Zwilling" oder als Integration in Ihr GIS-System.
- Wir begleiten Sie natürlich auch nach Projektabschluss gerne auf Ihrem Weg zur klimaneutralen Kommune.
- Wir unterstützen Sie schnell und unkompliziert bei der Fördermittelbeantragung.
Visitor Journey
In gut geführten Shopping-Centern ist eine professionelle Kundenführung seit langem Standard. In vergleichbarer Form sollte für die Bürger und Konsumenten in Ihrer Stadt der Innenstadtbesuch so angenehm und einfach wie möglich gestaltet werden. Vom Wohnzimmer zum Ankommen und Begrüßen, der Orientierung vor Ort, dem Wohlfühlen sowie der Verabschiedung soll der Wunsch entstehen, wiederkommen zu wollen.
Hinter dem englischen Begriff der Visitor Journey oder auch Customer Journey verbirgt sich die Besucherführung an einem bestimmten Zielort. Eine gelungene Besucherführung berücksichtigt alle Etappen bzw. Kontaktpunkte vor, während und nach dem Besuch, ausgehend vom Impuls des Besuchs, der Information über die Anreise, dem eigentlichen Besuch bis zum Abschied und der Bindung an den Standort.
Die Umsetzung einer auf verschiedene Bevölkerungsgruppen und Bedürfnisse abgestimmten Visitor Journey trägt zur Stärkung einer lebendigen und zukunftsfähigen Innenstadt bei.
Damit die Angriffspunkte des Konzepts der Visitor Journey greifen können, ist das Verständnis der Innenstadt als ein großer multifunktionaler Erlebnisraum vonnöten. Erst dann ist eine einheitliche Vermarktung möglich, bei der Synergien genutzt werden können. Das reine Konkurrenzdenken in der Innenstadt muss überwunden werden.
Durch das Nachvollziehen der aktuellen Wege und Stationen, das Aufzeigen von Stärken und Schwächen und der räumlichen Differenzierung lassen sich Schwachstellen identifizieren und die Rahmenbedingungen eines angenehmen Aufenthaltes optimieren. Mit Hilfe ausdifferenzierten Analysemethoden beurteilen wir die einzelnen Aspekte der Visitor Journey in Ihrer Kommune. Auch das Verhalten der Besucher/Touristen wird ermittelt.
Das Konzept der Visitor Journey zielt auf einen ganzheitlichen Ansatz. Deshalb sollten alle Akteure in der Innenstadt die Möglichkeit haben, sich im Rahmen von Workshops einzubringen. Die Vorbereitung und Durchführung zählt ebenfalls zum Leistungsportfolio.
Marktgutachten, Verträglichkeitsstudien, Auswirkungsanalysen
Die Entwicklung des Einzelhandels in Städten und Gemeinden bedarf vielfältiger Förderung, aber auch gesetzlich vorgeschriebener Kontrolle.
Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsunternehmen ist vielfältigen Restriktionen und Anforderungen unterworfen. Neben der Aufdeckung von Marktchancen in der Kommune (Marktgutachten) sind hier insbesondere die städtebaulichen Wirkungen auf die vorhandenen Versorgungsstrukturen, vorzugsweise innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche, nachzuweisen. Hierzu sind Verträglichkeitsstudien und Auswirkungsanalysen erforderlich, die folgendes leisten:
- Erfassung und Bewertung der vorhandenen Angebotsstrukturen im Stadtgebiet, den Nachbargemeinden, den möglicherweise darüber hinaus betroffenen Kommunen (Zentrale Versorgungsbereiche, Nahversorgungsstandorte, Fachmarktagglomerationen)
- Ermittlung der Marktpotenziale und des Einzugsbereiches
- Aufzeigen der aktuellen Kaufkraftströme (räumliche Betrachtung der Kaufkraftquellen und -ziele)
- Bewertung des geplanten Vorhaben (Standorte, erwartete Umsätze, Sortimentsstrukturen)
- Simulation der Veränderung von Kaufkraftströmen (räumlich und sortimentsspezifisch differenziert)
- Ermittlung der daraus resultierenden Umsatzverlusten in den Zentralen Versorgungsbereichen, Nahversorgungsstandorten, Fachmarktagglomeration, etc. (Standortgemeinde und betroffene andere Gemeinden)
- Städtebauliche Bewertung der Umsatzverluste und gutachterliche Aussagen zu den erwarteten Folgen in den betroffenen Standortbereichen
- Städtebauliche und landesplanerische Begutachtung des Vorhabens, Vorschläge zur verträglichen Gestaltung des Vorhabens
- Falls erforderlich ist die Durchführung von Marktforschung (Haushalts-, Passanten-, Kundenbefragungen) möglich
Marktforschung
Stadtentwicklung agiert mit den „Bürgern“ der Stadt. Häufig entsprechen die Wünsche der „Bürger“ aber nicht dem tatsächlichen Verhalten der Menschen. Als Verbraucher schaffen sie z.B. absatzwirtschaftliche Abhängigkeiten, die die Stadtentwicklung beeinflussen:
„Bürger“
„Verbraucher“
Möchte den kleinen Supermarkt um die Ecke erhalten
Kauft regelmäßig im SB-Warenhaus ein
Möchte "seine" kleine Buchhandlung in der Innenstadt erhalten
Bestellt seine Bücher bei Amazon
Liebt die Vielzahl der kleinen Geschäfte in den Nebenlagen der Innenstadt
Besucht regelmäßig das Shopping-Center in der A-Lage
Wünscht hohe Aufenthaltsqualität und Investitionen in das städtebauliche Umfeld
Besucht regelmäßig die nächstliegende Stadt zum Einkauf
Marktforschung ist notwendig um die tatsächliche Situation zu erfassen, Bürgerversammlungen und das Abfragen von Wunschvorstellungen reichen nicht aus.
Wir verwenden dazu folgende Methoden:
- Passantenbefragungen
- CATI Interviews
- Schriftliche Betriebs- und Haushaltsbefragungen
- Leitfadengestütze Experteninterviews
- Workshops und Round Tables
